Налог с продажи квартиры

Нужно ли платить НДФЛ при продаже квартиры и сколько: минимальный срок владения 3 или 5 лет, кадастровая стоимость, вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку.

Обновлено 27 октября 2026Источники и формулы

Утилитор · Калькулятор налога с продажи квартиры

Дата расчёта: 01.11.2026

Цена продажи	5 000 000 ₽
Кадастровая стоимость	—
Как получена квартира	Покупка
Дата получения в собственность	01.03.2023
Дата продажи	01.11.2026
Это единственное жильё	нет
Ваша доля	—
Расходы на покупку	—
Налоговое резидентство	Резидент

Ссылка на расчёт:
https://utilitor.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry

Цена продажи

Кадастровая стоимость

на 1 января года продажи

Как получена квартира

Дата получения в собственность

Дата продажи

регистрации перехода права

Это единственное жильё

Ваша доля

Расходы на покупку

подтверждённые документами

Налоговое резидентство

Результат пересчитывается сразу при вводе

НДФЛ за 2026 год

552 000 ₽

Минимальный срок владения: 5 лет
Без налога можно продать с: 01.03.2028
Доход от продажи: 5 000 000 ₽
Вычет: 1 000 000 ₽
Налоговая база: 4 000 000 ₽

Нужно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года (п. 1 ст. 229 НК РФ) и заплатить налог до 15 июля 2027 года (п. 4 ст. 228 НК РФ). Источник
Семьи с двумя и более детьми до 18 лет (24 лет при очной учёбе) освобождаются от налога независимо от срока владения, если в год продажи или до 30 апреля следующего года купили жильё большей площади или кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость проданного жилья — не больше 50 млн ₽ (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Источник

Минимальный срок владения

5 лет с 01.03.2023 освобождение при продаже с 01.03.2028

В остальных случаях — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). По договору долевого участия срок считается с даты полной оплаты.

Основание: Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1 — минимальный срок владения недвижимостью

Доход от продажи

max(цена; кадастровая стоимость × 0,7) max(5 000 000 ₽; 0 ₽) = 5 000 000 ₽

Кадастровая стоимость — на 1 января года продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Основание: Налоговый кодекс РФ, ст. 214.10 — доход от продажи недвижимости и кадастровая стоимость

Налоговая база

доход − вычет 1 000 000 ₽ или подтверждённые расходы на покупку 5 000 000 ₽ − 1 000 000 ₽ = 4 000 000 ₽

Основание: Налоговый кодекс РФ, ст. 220 «Имущественные налоговые вычеты»

НДФЛ

база × 13 % (15 % свыше 2,4 млн ₽) = 552 000 ₽

Основание: Налоговый кодекс РФ, ст. 224 «Налоговые ставки»

Ещё

Что считает калькулятор

Калькулятор показывает, нужно ли платить налог на доходы физических лиц при продаже квартиры, дома или доли и сколько. Он определяет минимальный срок владения по способу получения квартиры, проверяет доход по кадастровой стоимости, применяет вычет 1 000 000 ₽ или расходы на покупку и считает налог по ставкам 2026 года.

Как пользоваться

Введите цену продажи и кадастровую стоимость на 1 января года продажи — её можно узнать в выписке ЕГРН.
Выберите, как получена квартира, и укажите дату регистрации права собственности и дату продажи.
Отметьте, если это ваше единственное жильё.
Для доли укажите её размер; если сохранились документы о покупке, укажите расходы.

Формулы

\text{Доход} = \max(\text{Цена};\ 0{,}7 \cdot \text{Кадастровая стоимость})

\text{НДФЛ} = (\text{Доход} - \text{Вычет}) \times 13\,\%

где вычет — 1 000 000 ₽ или подтверждённые расходы на покупку, для доли — пропорционально доле; с базы свыше 2,4 млн ₽ — 15 %.

Пример расчёта

Квартира куплена 15 января 2024 года и продаётся 1 июня 2026 года — меньше пяти лет. Без налога её можно было бы продать с 15.01.2029.
Цена продажи — 5 000 000 ₽, кадастровая стоимость на 1 января 2026 года — 10 000 000 ₽. Доход принимается не меньше 10 000 000 × 0,7 = 7 000 000 ₽.
Вычет — 1 000 000 ₽, налоговая база — 6 000 000 ₽. НДФЛ: 2 400 000 × 13 % + 3 600 000 × 15 % = 852 000 ₽.
Если бы квартира была продана за 6 000 000 ₽, а куплена за 5 000 000 ₽ и это подтверждено документами, налог считался бы с разницы: 130 000 ₽.

Что важно знать

Ставка с 2025 года. Доходы от продажи имущества облагаются отдельно от зарплаты: 13 % с суммы до 2,4 млн ₽ и 15 % с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Нерезиденты платят 30 % со всего дохода без вычетов.

Региональные льготы. Регионы могут сократить минимальный срок владения и понизить коэффициент к кадастровой стоимости (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Единственное жильё. Квартира считается единственным жильём, если на дату продажи у вас и у супруга нет другого жилья или доли в нём. Жильё, купленное за 90 дней до продажи, не учитывается.

Частые вопросы

Через сколько лет можно продать квартиру без налога?

Через 5 лет владения — в общем случае. Через 3 года — если квартира получена в наследство или в подарок от члена семьи или близкого родственника, приватизирована, получена по договору ренты или это ваше единственное жильё (ст. 217.1 НК РФ).

С какой даты считается срок владения?

Как правило, с даты государственной регистрации права собственности. По договору долевого участия и в жилищно-строительном кооперативе — с даты полной оплаты (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Зачем нужна кадастровая стоимость?

Если квартира продана дешевле 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи, доходом считается 70 % кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Это защищает от занижения цены в договоре.

Какой вычет выбрать — 1 миллион или расходы?

Если есть документы на покупку и цена покупки больше 1 000 000 ₽, выгоднее вычесть расходы. Если документов нет или квартира получена бесплатно, применяется вычет 1 000 000 ₽ (пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Когда платить налог и подавать декларацию?

Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года, налог заплатить до 15 июля. Если налог равен нулю за счёт вычета, декларацию всё равно подают. Доходы, освобождённые от налога, в декларации можно не указывать (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Освобождаются ли семьи с детьми?

Да, если у продавца или его супруга двое и больше детей до 18 лет (до 24 лет при очной учёбе), в год продажи или до 30 апреля следующего года куплено жильё большей площади или кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость проданного жилья не больше 50 млн ₽ (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

Источники

Налоговый кодекс РФ — ст. 217.1 — минимальный срок владения недвижимостью
Налоговый кодекс РФ — ст. 214.10 — доход от продажи недвижимости и кадастровая стоимость
Налоговый кодекс РФ — ст. 220 «Имущественные налоговые вычеты»
Налоговый кодекс РФ — ст. 224 «Налоговые ставки»
Налоговый кодекс РФ — п. 4 ст. 228 — срок уплаты НДФЛ по декларации
Налоговый кодекс РФ — п. 1 ст. 229 — срок подачи декларации 3-НДФЛ
Методология расчётов

Расчёт справочный. Итоговые суммы зависят от условий договора и решения банка или налогового органа.